yap sat inşaat hakkında bilgi

arkadaşlar merhaba ben 2. sınıfta bir mühendis adayıyım ama ileride yapsat tarzı müteaahitlik yapmak istiyorum ve bu işin mevzuatını merak ediyorum. ilk olarak ne yapmak lazım mesela. arsayı daire karşılığı alacağım diyelim. bu işin başlangıcı nasıl olur? arsa sahipleriyle konuştuk ve anlaştık diyelim, sonra ne yapmam lazım, belediye işleri ya da proje ile ilgili işlerden bahsediyorum. taa ki temel atmaya kadar yani hafriyata kadar anlatırsanız sevinirim. şimdiden teşekkürler…

[b]soyle bişey buldum belki işine yarar

İMAR DURUM BİLGİSİ, YAPI RUHSATI, İSKAN PROSEDÜRLERİ[/b]

   Konut ve işyeri inşaatlarında imar durum belgesinden başlayarak, iskana kadar geçecek yüzlerce prosedür ve aşamalar ön bilgi olarak; tablo ve ilgili linkler şeklinde özetle aşağıda verilmiştir.
    Belediye sınırları içinde;” inşaat ruhsatı” almadan, yasal olarak bina yapılamamaktadır. Ruhsatsız bina yapıldığı takdirde; binanın yıkımına karar verilebilmekte; mal sahibine, müteahhidine,fenni sorumlusuna yüksek miktarda para cezası da uygulanmaktadır.
    Yapı ruhsatı 2 yıl içinde inşaata başlanmazsa veya 5 yıl içinde inşaat ruhsatına uygun olarak bitirilmezse; ruhsat hükümsüz olacaktır. Bu durumda ruhsat yenilenmediği takdirde inşaata izin verilmemekte, ayrıca kısmen yapılan kısımlar için ruhsatsız inşaat işlemi yapılmaktadır. 
    Aşağıdaki prosedürler için, inşaata başlama aşamanızdan,iskan alma aşamanıza kadar geçecek her aşamada firmamız size yardımcı olacaktır.Yüksek yapılar,tarihi eserler ve sanayii yapıları için yapım prosedürleri farklıdır,lütfen yapı ruhsatı alacağınız ilgili 
  kuruma/kurumlara  yada firmamıza sorunuz… 
   [b]İNŞAAT YAPI RUHSATI NEDEN ALINMALIDIR?[/b]
   Belediye sınırları içinde;” inşaat ruhsatı” almadan,yasal olarak bina yapılamamaktadır. Ruhsatsız bina yapıldığı takdirde; binanın yıkımına karar verilebilmekte; mal sahibine, müteahhidine,fenni sorumlusuna yüksek miktarda para cezası da uygulanmaktadır.
    Yapı ruhsatının sahibi inşaata 2 yıl içinde başlayabilir. 2 yıl içinde inşaata başlanmazsa veya 5 yıl içinde inşaat, ruhsatına uygun olarak bitirilmezse ruhsat hükümsüz olacaktır. Bu durumda ruhsat yenilenmediği takdirde inşaata izin verilmemekte, ayrıca kısmen yapılan kısımlar için ruhsatsız inşaat işlemi yapılmaktadır. 
                             [b]ANA  BAŞLIKLAR  ALTINDA     KONUT /  İŞYERİ,  İNŞAATI     YAPIM  PROSEDÜRLERİ HK BİLGİ[/b]                                               [b]1-İMAR DURUMUNU ÖĞRENME AŞAMALARI (SIRASIYLA)[/b]                       Kadastro'dan  çap alınması                       Bilgi:Arsa üzerinde ahşap ev    varsa;koruma kurulu kararı,fotoğraf,röperli kroki de gerekmektedir.                       Dilekçe,(dilekçe ekleri:tapu,çap )ekleriyle,ilgili    belediye'ye  imar durum belgesi müracaatı                       Bilgi:Tapu sahibi/sahiplerinin yada    noterden vekaletname ile vekilinin ilgili belediyeye   müracaatı  gerekmektedir.                       Varsa,bu aşamalara ait  diğer harç,belge,hizmet bedelleri                                               [b]2-PROJE ÖNCESİ  BELGE    AŞAMALARI  (SIRASIYLA)[/b]                       İlgili belediye'den  imar istikamet rölevesi alınması                        Gerekiyorsa;İfraz yapılması    (Yetkin,Harita Müh) ; varsa yola terk işlemleri  gibi                       Gerekiyorsa;Tevhid yapılması    (Yetkin,Harita Müh) ; varsa diğer parsellerle birleşme işlemleri gibi,                         İfraz veya tevhid yapılmışsa;  İfraz ve tevhide göre yeni tapu çıkarılması                       Zemin etüdü  yapılması ve jeolojik raporun hazırlanması    (Yetkin,Jeoloji ,jeofizik müh)                       Varsa,bu aşamalara ait  diğer harç,belge,hizmet bedelleri                                               [b]3- PROJE  AŞAMALARI  (SIRASIYLA)[/b]                       Mimari proje (Yetkin,Mimar)                       Statik proje (Yetkin,İnşaat mühendisi)                       Zemin iyileştirme(Yetkin,inşaat mühendisi&jeoloji    müh/Jeo fisik müh ile birlikte)                       Mekanik tesisat projesi,(Yetkin,Makine    mühendisi)                       Elektrik tesisat projesi(Yetkin,Elektrik    mühendisi)                       Harita teknik uygulama sorumluluğu    (Yetkin,Harita mühendisii)                       Projelerin ilgili meslek odalarına    onaylatılması(Yetkin,Mimar,Elk,Mak.İnş.Müh)                       Varsa,bu aşamalara ait  diğer harç,belge,hizmet bedelleri                       
                                          [b]4-İNŞAAT YAPI RUHSATI ALINMASI     AŞAMALARI[/b]                       İnşaat için yapımcı müteahhit firmayla    noterden sözleşme                       İşveren yada noterden vekilinin yapı    denetim şirketi ile sözleşme yapması                       Projelerin yapı denetime teslim    edilmesi                       Yapı denetimle ilgili ödemeler                       Otopark bedellerinin yatırılması                       İnşaat ruhsat harçlarının yatırılması                       inşaat ,yapım ruhsatı alınması                       Varsa,bu aşamalara ait  diğer harç,belge,hizmet bedelleri                                               [b]5-YIKIM & KAZI BELGE AŞAMALARI     (SIRASIYLA)[/b]                       SGK dan esas işveren adına iş yeri    dosyası açılması                       SGK dan esas işveren dosyası altında    müteahhit iş yeri dosyası açılması                       Belediyeye yıkım ve kazı, teknik    sorumluluk taahhüdü verilmesi                       Muhtardan yıkılacak evde kimsenin    oturmadığına dair yazı                       Yıkım ve kazı ruhsatı alınması                       Mevcut    binanın,elektrik,su,doğalgaz,telefon aboneliklerinin kapattırılması                       Yıkım ve kazı ruhsat harçları                       Varsa,bu aşamalara ait  diğer harç,belge,hizmet bedelleri                                                [b]6-İNŞAAT SÜRECİNDEKİ  AŞAMALAR  (SIRASIYLA)[/b]                       Elektrik iş yeri dosyası açtrılması                       Şantiye  pano     projesi yaptırılması ve elektrik idaresine onaylatılması                       Şantiye panosu hazırlatılması                       Şantiye panosunun inşaat yerine    montajı                       Şantiye panosunun incelenmesi için    elekrik idaresinden muayene randevusu alınması                       Şantiye panosu için eletrik    idaresinden muayene elemanının alınması ve muayene ettirilmesi                       Şantiyeye elektrik çekilmesi için    elektrik kurumundan uygunluk yazısı alınması                       Şantiye panosu için,nüfus müdürlüğünden    mevcut ve inşaat adresinize ait ikametgah belgesi alınması                       Şantiye elektrik ön aboneliği    yapılması                       Belediye'den;elektrik bağlantısı için    asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması                       Şantiye elektriği kazısı yapılması                       Şantiye elektriği için  yer altı kablosu alınması ve döşenmesi                       Şantiye elektriği kazısı kapatılması                       Şantiye panosununa  elektrik idaresince elektrik bağlanması                       Şantiye elektriğinin açılması                       Sular idaresine;yapı ruhsatı,yapı    ruhsatında adı geçen kişilerin kimlik fotokopisi ile müracaat                       Sular idaresine ön abonelik yapılması(Pul    bedeli,sayaç bedeli,su açma ve keşif bedellerinin ödenmesi)                       Sular idaresinden;şantiye suyu    bağlantı uygunluk yazısı alınması                       Belediye'den;şantiye  su bağlantısı için asfalt kesimi ve kazı    izinleri alınması                       Şantiye suyu için kazı  yapılması                       Sular idaresine şantiye suyu için su    ve kanalizasyon kurumuna su bağlantısı yaptırılması                       Şantiye suyu kazısı  kapatılması                       Şantiye suyu açılması                       Doğalgaz idaresinde(ön abonelik)    bağlantı talebi anlaşmasının imzalanması (Kimlik fotokosi,adres beyanı)                       Doğalgaz idaresine, bağlantı bedeli    ödenmesi                       Doğalgaz idaresinden iç tesisat yapım    belgesi alınması                       Doğalgaz yetkili  iç tesisat firmasıyla doğalgaz iç tesisat    proje ve yapım sözleşmesi yapılması                       Doğalgaz idaresi bağlantı ücret    dekontu ve projeyle başvurularak,proje onayı istenmesi                       Yetkili doğalgaz iç tesisat firmasının    projesinin;doğalgaz idaresine onaylatılması                       Doğalgaz idaresince doğalgaz  kutu yerinin tespiti yaptırılması                        Belediye'den; doğalgaz bağlantısı için    asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması                       Doğalgaz kutu bağlantısı için kazı    yapılması                       Doğalgaz idaresine kutu koydurulması                       Telekom idaresinden bağlantı uygunluk    yazısı alınması                       Belediye'den; telekom için asfalt    kesimi ve kazı izinleri alınması                       Telekom kazısı yapılması                       Telekom kutu bağlantısı yaptırılması                       Telekom kazısı kapatılması                       Asansör projesinin ve uygulamasının    makine mühendisleri odasınca onaylanması                       Zorunluysa,yola kum,mıcır,demir    inecekse,ilgili belediyeden izin alınması ve buna ait yol işgaliye harçları                       Hafriyat dökülecek yerle sözleşmenin    belediye’ye  ibrazı                        Hafriyat Kamyonları için; Vilayete    müracaatla,trafik müdürlüğünden izin ve gün,saat,güzergah alınması                       Beton dökümü için; Vilayete    müracaatla,trafik müdürlüğünden izin ve gün,saat,transmixer güzergahı    alınması                       Varsa,bu aşamalara ait  diğer harç,belge,hizmet bedelleri                                               [b]7-İNŞAAT YAPIM  AŞAMALARI[/b]                       Tüm bina kaba inşaat kalemleri'nin    projesine uygun olarak tamamlanmış olması                       Tüm     ince  inşaat kalemleri'nin  projesine uygun olarak tamamlanmış olması                       Tüm elektrik ve mekanik tesisat    kalemlerinin projesine uygun olarak yapılmış olması                       Varsa,bu aşamalara ait  diğer harç,belge,hizmet bedelleri                       
                                          [b]8- İSKAN  AŞAMALARI   (SIRASIYLA)[/b]                       Temel vizesinin  yapılmış olması                       Tapudan Kat irtifak kurdurulması    işlemleri                       Tapudan Kat irtifakı tapularının    çıkarılması                       Emlak beyannamesi verilmesi(Arsadan    kat mülkiyetine geçiş olduğu için)                       Isı yalıtım vizesi için yalıtım    malzemelerinin fatura örneğinin yapı denetime teslimi                       Isı yalıtım vizesinin yapılmış olması                       Harita teknik uygulama onayı (Binanın    yeri ve kotlarının doğru olduğuna dair)                       Yangın söndürme ekipmanlarının    alınması                        Yangın söndürme ekipmanlarının    faturasının belediyeye ibrazı                       İtfaiye yangın harçlarının yatırılması                       Yangın söndürme tüplerinin kartlarının    belediyeden alınması                       Yangın söndürme tüplerinin kartlarının    satıcıya onaylatılması                       İtfaiye,yangın tesisat uygunluk raporu    ve buna ait işlemler                       Sivil Savunma;sığınak uygunluk raporu    ve buna ait işlemler                       SGK dan esas işverene ait ilişiksiz    yazısı alınması                       Sular idaresi kontrolu ve uygunluk    raporu,ve buna ait işlemler                       Elektrik sayaçlarının alınması                       Elektrik idaresinden sayaçlara kontrol    ve ayar yaptırılması                       Elektrik idaresinden sayaç ayar    belgesi alınması                       İş bitim belgelerin doldurulması ve    yetkili elektrik mühendisine imzalatılması                       Yapı denetimce elektrik tesisatının    kontrolu                       Yapıya alınacak elektrik direk    numarasının elektrik dosyasına yazılması                       Yapı denetimden elektrik uygunluk    raporu alınması ve elektrik idaresine gidilmesi                       Elektrik idaresi ön aboneliği olunması                       Elektriğin açılması                       İtfaiye yangın  kontrolu  ve uygunluk raporu ve buna ait işlemler                       Cephe onayı, cephenin belediye  komisyonunca  onaylanması                       Bina tanıtım  tabelasının hazırlatılması ve bina dış    cephesine  takılması                       Bina giriş,arka,yan,ön duvarlarını    yapılmış olması                       Yapı denetim uygunluk raporunun    tamamlanmış olması                       İskan heyeti kontrolu ve uygunluk    raporu                        İskan için vergi dairesine beyanname    verilmesi                       Yapı kullanma izin belgesi  harçlarının     vergi dairesine yatırılması                       Belediyeden yapı kullanma izin belgesi    alınması                       Doğalgaz yetkili  iç tesisat firmasınca iç tesisat yapılması                       Doğalgaz yetkili  iç tesisatçıdan abonelik bilgi formu    alınması                       D.Yetkili  iç tesisatçıdan abonelik bilgi formuna;adres beyanı,nufus cüzdanı fotokopisi eklenerek doğalgaz idaresine gidilmesi                       Doğalgaz idaresiyle abonelik    sözleşmesi yapılması                       Doğalgaz idaresine güvence bedeli    ödenmesi ve doğalgaz abonesi olunması                       Doğalgaz idaresince iç tesisatın    kontrol edilmesi                       Doğalgaz idaresinden,doğalgaz bağlantı    uygunluk yazısı alınması                       Doğalgazın açılması                       Tapudan,kat mülkiyeti tapularının çıkarılması(yapı kullanma izin belgesi),kat mülkiyeti tapuları,son 6 ayda çekilmiş,2 fotoğraf)                       Belediyeye kat mülkiyeti,emlak    beyannamesi verilmesi                       Kanalizasyon  idaresinden;kanalizasyon bağlantısı    uygunluk yazısı alınması                       Belediye'den;kanalizasyon bağlantısı    için asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması                       Kanalizasyon kazısı yapılması                       Kanalizasyon idaresi    gözetimde,kanalisazyonun ana şebekeye bağlanması                       Kanalizasyon kazısının kapatılması                       Çevre düzenlemesinin ,kanalizasyon    kazılarından sonra tamamlanması                       Elektrik Aboneliğinin,mesken    aboneliğine çevrilmesi                       Sular idaresine mesken abonelikleri    için, aslen veya vekaletle başvuru,pul,sayaç,su açma ve keşif bedellerinin    ödenmesi,                       Mesken aboneliği için evraklar;nüfus müdürlüğünden inşaat ve ev ikemetgahı,yapı kullanma izin belgesi aslı ve fotokopisi,eks kart,tapu fotokopisi,dask deprem sigortası fotokopisi)                       Sular idaresinin yerinde kontrolu                       Su sayaçlarını  takılması                       Suyun kullanıma açılması                       Kalorifer Isınma cihazlarına gaz    verilmesi                       Varsa,bu aşamalara ait  diğer harç,belge,hizmet bedelleri                             [b]İMAR DURUM BELGESİ NEDİR?[/b]
   imar  durumu belgesi (imar bilgi formu) arsanız  hakkında şu ana bilgileri içermektedir.

[ul]
[li]İnşaat yapılıp yapılamayacağını,[/li][li]Arsanızın yandaki parsellerle şuu’lu olup olmadığını,[/li][li]TAKS taban alan katsayısını ( Binanızın arsaya oturum m2 ‘sini)[/li][li]KAKS kat alan kat sayısını(Binanızın yapılabilir toplam m2 ‘sini)[/li][li]Arsanızın bitişik yada ayrık nizam olduğunu, arsanız ayrık nizamsa, arsanızın ön bahçe, arka bahçe ve yan bahçe mesafelerinizi[/li][li]Arsanızın ticari ya da konut ruhsatlı bölgede olup olmadığını,[/li][li]Arsanızda yola terk olup olmadığını,[/li][li]Arsanıza tevhit *(Birleştirme) gerekip gerekmediğini,[/li][li]Arsanızda ifraz ** (ayırma) gerekip gerekmediğini,[/li][li]Maksimum (h) bina yüksekliğinizi[/li][li]Zemin emniyet bilgilerini (UA: Uygun alan, UOA :Uygun olmayan alan)[/li][li]Arsanızın eni, boyunu[/li][li]Su basman yüksekliğinizi belirtmektedir.[/li][/ul]
*İfraz (Ayırma): tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmaz malın düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir
**Tevhit (Birleştirme), tapu sicilinde ayrı ayrı kayıtlı birbirine bitişik birden fazla taşınmaz malın tek bir tapuya bağlanarak, tek bir parsel halini almasıdır.
İMAR DURUM BELGESİ NASIL ALINIR?
Bazı arsaların imar bilgi durumu, belediyelerin internetteki imar bilgi durumu arama motorlarında gözükmektedir.Tapudaki,Ada,Pafta,Parsel bilgilerinizi bize ilettiğinizde firmamız size yardımcı olacaktır.İnternette arsanızın imar durumu gözükmüyorsa; ve İmar durumu belgeniz (imar bilgi formunuz) yoksa ve bu belgeyi kendiniz almak isterseniz,Arsanızın bulunduğu ilgili belediye imar müdürlüğüne (Örneğin; Bakırköy, Kadıköy,Üsküdar Bodrum,Datça, Beşiktaş gibi) gidip, standart imar durumu belgesi dilekçesini’ doldurunca yada bir dilekçeyle müracaat ettiğinizde, "imar bilgi durumu” belgesini alabilmektesiniz.
İmar Durumu tanzimi şartları bazı belediyeler için; tapu fotokopisi, imar durumu belgesi harcı/bedeli yatırmak yeterli olmakla birlikte istenilen belgeler, her belediye için değişmektedir.İstanbul,ilçe belediye imar müdürlükleri genel olarak aşağıdaki belgeler istenmektedir.
Dilekçe, Tapu (Asıl ve aslının aynıdır yaptırmak için fotokopisi birlikte), Çap (Asıl ve aslının aynıdır yaptırmak içim fotokopisi ile birlikte, son 1 yıl içinde alınmış), müracaatçı vekil ise vekaletname,Ayrıca ;Tapunuzda ahşap ev yazıyorsa; arsanıza ait fotoğraf , Koruma Kurulu Kararı ve röperli kroki de isteyebilmektedirler.

alıntıdır.

Müteahitlik tamamen ekonomik güç ile bağlantılı. Eğer ekonomik anlamda sıkıntın yoksa okulunu bitirmeye bak. gerisi çok kolay. Parayı veren düdüğü çalar misali…
Herşeyden önce arsa sahibinin yanına lüks bi araba ile gideceksin. Arsayı bağladıktan sonra işin teknik boyutu var. Yapı denetim ve proje işlerini ortak yapan hatta tüm işlerini (evrak takibine kadar) yapan şirketlere gideceksin. Sen para vereceksin onlar yapacak… Taki ruhsat alana kadar. Dediğim gibi işin özü tamamen duygusal, gerisi formalite.

Önce derslerine iyi çalış, mühendisliği hakkıyla öğren, bir müddet projeci iyi bir mühendisin yanında çalış, sonra 1-2 sene şantiye deneyimi sahibi ol, arkasından zaten o işleri yapabilecek deneyime sahip olursun. Piyasadakiler gibi değil, adam gibi yapmış olursun. İşin diğer boyutu olan maddiyat kısmı bu bilgiler ışığında senin analizlerine bağlı.

Sayın ‘’ Gilgin ‘’ çok doğru bilgi verdiğiniz mühendis arkadaşımıza ve bize , teşekkürler …

yuzme ve araç kullanmak anlatmayla olmaz .şimdi siz diyorsunuzki hakan şukur bana gol nasıl atilir oğretsın bende milli futbolcu olayhm paran olsada bılmedıgın ışe gırme boğulursun.

Bu işlerden anlıyorsunuz galiba afyon çevresinden tanıdığınız varsa yapsat işi yapan bu forumda bilgi verir misiniz

k.boztepe@hotmail.com

ARKADASLAR BENİMDE BU KONUYLA İLHGİLİ BİR SORUM OLUCAK BEN HERHANGI BIR OKUL BITIREMEDIM AMA BABADAN KALMA 4 KAT 8 DAIRE YARIM KALMIS BIR INSAT VAR BUNU KOYDEKI BAHCEYI HIPOTEK LETIP YADA YARIM INSATIN BIR KISMINI GOSTERIP BANKA KREDISIYLE YAPIP SATMAK ISITYURM BINA 4 KAT 300 M. DIS DEPHE TUGLASI ORULU IC CEPHE ODALAR FALAN HIC BISEY YOK BU BINAYI BITIRMEK ICIN BENIM NEKADAR PARAYA IHTIYACIM VAR YADA BANKADAN KREDI YE BASVURMAM MANTIKLIMI SISZCE BINA YI KOMPLE YAPTIRMIS OLSAM 500.000 tl DEN FALZA EDER FIKIR DANISMAK ISTEDIM SIMDIDEN TŞK EDERIM

Yaklaşık gerçekleşen birim maliyet şu an 600TL civarında, bunun %40’ı kaba inşaat kabul edilebilinir. Buradaki aralık kullanacağınız malzeme niteliğine bağlıdır. Basitçe benim tahminim 400-500.000TL arası bir maliyet sizi bekliyor.

Ayrıca bitirdiğinizde dairelerin kaç para edeceği çevrede benzer bulunan dairelerin emsal fiyatlarından anlayabilirsiniz. Basitçe 150m2 brüt katta iki daire bir inşaat yapıyorsunuz. Karşınızda, yanınızda, arka sokakta, iki sokak ötede yani muhitinizde bulunan dairelerin fiyatlarını ve m2’lerini öğrenin. Ayrıca bunların yapım tarihlerini dikkate alın. Buradan bulacağınız birim satış fiyatı ile kendi binanızda satabileceğiniz daire fiyatına ulaşabilirsiniz.

Sizin inşaatınızın yapıma başlangıç tarihini göz önünde bulundurun, yapınıza 99 depremi öncesi veya sonrası başlanıp başlanmadığı çok önemli. Bir yapı denetim şirketi tarafından mı denetleniyor veya eski TUS’lu sistemli mi? Yapınızın ruhsat süresi devam ediyor mu? Bulunduğunuz bölgedeki belediyenin eğer ruhsat süresi dolmuş ve yapınızın başlangıç tarihi 99 öncesi ise zaten bir güçlendirme projesi ve güçlendirme maliyetine de hazırlıklı olmak gerekebilir (muhtemelen yapımla ve proje ile 50-150.000TL aralığı maliyetler söz konusu olabilir). Bazı belediyeler güçlendirme projesi istemeden de ruhsatınızı yenileyebilir.

Yardımcı olabilmişimdir umarım.

Arkadaşlar mrb hayırlı günleriniz olsun.Biz Üç arkadaş arsa alım-satımdan yap sat müteaahitlik’e geçiş yapmak istiyoruz.Ben şuanda özel inşaat firmasında devlet taahhüt işleri yapıyoruz ihaleli şantiye tecrübem oldukça fazla.arkadaşlarımdan biride şuanda marmaray projesi içersinde projeci olarak.diğer arkadaşımda belediyelerin tozunu yutmuş.böyle bir görev paylaşımı içersinde yap sat yapabilir miyiz.

Şimdiden teşekkürler.

yap-sat çılık değil aslında olay
artık sat-yap çılık var
yani önce satacaksın sonra yapacaksın!
bunun için bir kabiliyetin var ise bu işe gir bence

:confused: