5 Katlı 10 Daireli Bir Apartman Maliyeti ve Başlama Süresi ?

Merhabalar sevgili arkadaşlar ;
yer : antalya, muratpaşa, kızıltoprak
arsa : 460 metre
Arsa ailecek babam ve kardeşlerinin arsasıdır. Müteahhite vermeyi düşünüyorlar ancak %50 olarak giriyor arsaya alıcılar.
Bende babama arsayı kendimiz yapalım boş yere mütahhite vermeyelim diyorum.
giriş+4 kat toplam 5 kata müsait 10 daire yapıyor.
dairelerin ortalama metrekaresi tahminimce 80 metre ile 90 metre arasında yapıyor bunu nasıl hesaplıyorsunuz neye göre ?
bu arsa nın güney ve batısı yol 10 metrelik sanırım.
bu inşaata başlamak için önce kimle anlaşmalıyız ?
ortalama kaç metrelik daire ortaya çıkar ?
daire başı maliyet 2015 göz önüne alınarak ne kadar olur ?
2+1 daire olacak.
izlemem gereken yol nedir ? ilk kimla anlaşmalıyım ? mimar bütün işlemi yapacak olan kişi midir ?
bu mevkide ortalama 90 metrelik daireler en az 150 bin en fazla 180bin arasında satılmaktadır.
arsanın hemen batısında 1 parsel sonra 10bin metre karelik okul alanı da var.
teşekkürler

O bölgede, Belediye de iş yapan bir mimar ile görüş, sana bütün detayları verecektir. Kendim biraz daha ilerleteyim diyorsan tapun ile (ada parsel bilgileri lazım) belediye ye imar bölümüne git, şifai imar durumu sorgulamak istiyorum de, oradaki arkadaşlar sana inşaat metrekaresi nasıl hesaplanıyor, yoldan çekmeler nedir vs. hepsini söylerler… En azından emsal, Hmax, TAKS, KAKS, çekme mesafesi vs. birkaç veri vereceklerdir, bunları araştırır kaç kat, kaç m2 ne çıkar kendin de çözersin.

Manavgat’lı bi inşaat mühendisi olarak cevap vereyim.
Kat karşılığı inşaat yaptıracaksanız bu kadar detaylara girmenize gerek yok. Talip olan bütün müteahhitlerden teklif aldıktan sonra (bunların referanslarını da incelemek şartı ile) kafanızda piyasa ortalaması oluşur zaten. “Daire kaça mal olur?” gibi hesapların size bir katkısı olmaz. Müteahhiti ikna edemedikten sonra “daha fazla” alamazsınız. Ha, “ben kendi mimarıma mühendisime projemi kafama göre çizdireceğim, sonra müteahhitlerin bu masrafları ödemesini ve bu projelere uymasını isteyeceğim” derseniz, önce kendinize bir mimar bulup taslak çalışmalarını yaptırabilirsiniz. O size, ilk ne yapacağınızı?, hangi belgeleri almanız gerektiğini, ne kadar yapı alanı çıkacağını vs. söyler.
Burada sorduğunuz gibi sorarsanız, imar çapını ve plan notlarını görmedikleri için kimse size gerçek manada yardımcı olamaz. (O bölgede proje yapmış Antalyalı mimarlar hariç tabii).
Kısaca size bir mimar lazım önce. Mühendise sıra gelince, karinca.yapi@hotmail.com dan bana ulaşabilirsiniz. Saygılar.

merhabalar son ulaşabildiğim bilgilere göre
459 metre kare
4 kat
0,80 emsal
taban %30
yol 5
komşu 3
Arkası H/2
bu duruma göre nasıl bir bina oturumu olur giriş kat metre kare veya üst katlar kaç metre kare olur ?
amacımız tekrar söylüyorum Müteahite vermek değil verecek olsak çok kişi var ancak kendimiz birşeyler yapmak istiyoruz. bu yüzden sizden destek beklemekteyim
teşekkürler

Net olarak karar vermenize sevindim. Müteahhitliği siz yapacağınıza göre artık bir mimar ile anlaşma vaktiniz geldi demektir. Zaten projelerinizi hazırlayacak ve ruhsata imza atacak müellifler ile (mimar, inş.müh, elk.müh., mak.müh), müteahhit olacağınız için şantiye şefliğinizi yapacak bir inş müh veya mimar ile ve yapı denetim firması ile anlaşma yapmanız gerekecek. Bunların hepsi teknik eleman, herhangi biri sizi detaylı biçimde aydınlatacaktır.

Yinede size ve konuyu okuyan diğer arkadaşlara fikir vermesi amacıyla kaba bir tarif yapayım;
Arsa alanınız 459 m2 olduğu ve emsal 0,8 olduğu için 459x0,8=367 m2 inşaat hakkınız bulunmakta. Bu alana ortak alanlar dahil değil, bu alanları mimarınız arsa boyutları ve çekme, çıkma mesafelerini de dikkate alarak yaptığı yerleşim ile netleştirecek ancak yönetmelikteli sınırlamalar sebebiyle %20 den fazla büyütemiyorsunuz yani en fazla olacak olan 367 x 1,2 = 440 m2

Taban alan katsayısı %30 olduğu için 459 x 0,3 = 138 m2 ye binayı oturtabiliyoruz ki zaten emsal hakkımıza göre fazla bile.

Arsa alanını vermişsin ama geometrisi daha önemli. Kareye yakın olduğunu kabul edersek derinliği veren cepheyi 22 metre olarak düşünebiliriz. 12,50 bina yüksekliğimiz olacaksa arka bahçe mesafesi h/2 den 6,25 metre olacak, ön bahçe mesafesi 5 metre idi toplam 11,25 m. 22 - 11,25 = 10,75 m bina derinliğimiz oldu. Yol cephesini ise yaklaşık 21 m olarak kabul etmiş olduk. 3er metre komşulardan çektiğimizde 15 metre bina genişliğimiz çıktı. Ama Taks (taban alan katsayısı) ve emsal bizi kısıtladığı için biz zaten 15 metre bir genişlik kullanamayacağız. İnşaat alan hakkımız 440 m2 olduğu için ve tahminen zemin dahil 5 daire yapacağınız için sizin oturumunuz 85 m2 gibi olacak yani 8,5mx 10 m

Bunlar genel bilgiler. Okuyacak arkadaşlara faydası olması taks, emsal nedir, çekme nedir anlaşılması amacıyla yazıldı. Sizin artık bir mimar ile anlaşmak için önünüzde hiçbir engel yok hatta zorunluluk var. O sebeple bütün detayları kendisiyle görüşün, çok daha detaylı bilgi alabilirsiniz hatta daha iyi çözümler sunacaktır.

[QUOTE=wasudoku;124510]Net olarak karar vermenize sevindim. Müteahhitliği siz yapacağınıza göre artık bir mimar ile anlaşma vaktiniz geldi demektir. Zaten projelerinizi hazırlayacak ve ruhsata imza atacak müellifler ile (mimar, inş.müh, elk.müh., mak.müh), müteahhit olacağınız için şantiye şefliğinizi yapacak bir inş müh veya mimar ile ve yapı denetim firması ile anlaşma yapmanız gerekecek. Bunların hepsi teknik eleman, herhangi biri sizi detaylı biçimde aydınlatacaktır.

Yinede size ve konuyu okuyan diğer arkadaşlara fikir vermesi amacıyla kaba bir tarif yapayım;
Arsa alanınız 459 m2 olduğu ve emsal 0,8 olduğu için 459x0,8=367 m2 inşaat hakkınız bulunmakta. Bu alana ortak alanlar dahil değil, bu alanları mimarınız arsa boyutları ve çekme, çıkma mesafelerini de dikkate alarak yaptığı yerleşim ile netleştirecek ancak yönetmelikteli sınırlamalar sebebiyle %20 den fazla büyütemiyorsunuz yani en fazla olacak olan 367 x 1,2 = 440 m2

Taban alan katsayısı %30 olduğu için 459 x 0,3 = 138 m2 ye binayı oturtabiliyoruz ki zaten emsal hakkımıza göre fazla bile.

Arsa alanını vermişsin ama geometrisi daha önemli. Kareye yakın olduğunu kabul edersek derinliği veren cepheyi 22 metre olarak düşünebiliriz. 12,50 bina yüksekliğimiz olacaksa arka bahçe mesafesi h/2 den 6,25 metre olacak, ön bahçe mesafesi 5 metre idi toplam 11,25 m. 22 - 11,25 = 10,75 m bina derinliğimiz oldu. Yol cephesini ise yaklaşık 21 m olarak kabul etmiş olduk. 3er metre komşulardan çektiğimizde 15 metre bina genişliğimiz çıktı. Ama Taks (taban alan katsayısı) ve emsal bizi kısıtladığı için biz zaten 15 metre bir genişlik kullanamayacağız. İnşaat alan hakkımız 440 m2 olduğu için ve tahminen zemin dahil 5 daire yapacağınız için sizin oturumunuz 85 m2 gibi olacak yani 8,5mx 10 m

Bunlar genel bilgiler. Okuyacak arkadaşlara faydası olması taks, emsal nedir, çekme nedir anlaşılması amacıyla yazıldı. Sizin artık bir mimar ile anlaşmak için önünüzde hiçbir engel yok hatta zorunluluk var. O sebeple bütün detayları kendisiyle görüşün, çok daha detaylı bilgi alabilirsiniz hatta daha iyi çözümler sunacaktır.[/QUOTE]

Hocam çok teşekkürler ayrıntılı anlatmışsınız. Umarım bir an önce başlayabiliriz.
bir sorumda şu olacak bu işi yapmak için 3 arkadaş ortak olacağız, ve ortak bir şirket açacağız, daha sonra ise birimizin müteahhitlik kursuna mı gitmesi gerekiyor ? o işlem nasıl olacak bina yapabilmek için bizim bir sertifikamızın mı olması gerekiyor.
ayrıca bu daireleri yaptık diyelim daha sonra satarken KDV çıkıyor bunu ödememek için nasıl bir yol izlemeliyiz, bir duyuma göre ruhsatı aldıktan sonra 1 sene inşaatı bitirip satar isen KDV ödemezmişiz bu konuda da yardımcı olurmusunuz.
Birde kime sorsak girmeyin diyor batarsınız diyor çıkamazsınız diyor ! çoğunlukla müteahit tanıdıklarımıza sorduğumuzda bu cevabı alıyoruz ancak onlarda çatır çatır yapıyor satıyor ne hikmetse :smiley: rakip olarak gördükleri için olsa gerek yoksa gerçekten zarar mı ederiz.
açıkcası şu şekilde 450 bin tl nakitimiz olacak gibi gözükmektedir.
10 dairenin maliyeti de yaklaşık olarak 500 bin 550 bin tl arasında değişmektedir yukarıdaki lerden anladığım kadarıyla
zaten biz bu parayla inşaatı bitirebiliriz ?
Normalde o tarafda o bölgede daire fiyatları uçmuş durumdadır ancak bizim arsamızın olduğu yerdekiler hep tek apartman tarzında büyük bloklar yok .
Mutfak dolabı, ankastre, vestiyer ve banyo dolabı olan dairelerin ortalama fiyatları 160 bin ile 170 bin arasında değişmektedir.
biz ise bu rakamı dahada aşağı çekerek 150 bin gibi düşünüyoruz en kötü bu fiyat diye .
5*150bin 750bin tl toplam tutar.
ilk elde 450 bin tl
maliyeti 550 bin tl
biz bu inşaat sonucunda ortalama 150 bin 200 bin arasında kazanmış oluyoruz bir sonraki inşaatımızda borçsuz yapacak duruma geçiyoruz !

10 dairenin maliyetini yazmışsınız ama TAKS’ınızın çok küçük olmasından dolayı sadece 5 daire yapabiliyorsunuz. 5 daireyi 300bin liraya yapar 750 ye satarsanız size 450 kar kalır. Ancak ilk işiniz olcağını düşünürsek bir çok aksilik yaşayacağınız muhakkak. Sonuçta 250-300 gibi bir şey kazanırsınız.

Anlamadığım şu: Müteahhit yüzde 50 istiyorsa ve siz de 150-200 bin kazanmayı kar olarak görüyorsanız verin müteahhite alın 5 dairenin yarısını. 375 bini atın cebe :smiley:

Bu hesapta bir yanlışlık var :smiley:

Hocam çok teşekkürler ayrıntılı anlatmışsınız. Umarım bir an önce başlayabiliriz.
bir sorumda şu olacak bu işi yapmak için 3 arkadaş ortak olacağız, ve ortak bir şirket açacağız, daha sonra ise birimizin müteahhitlik kursuna mı gitmesi gerekiyor ? o işlem nasıl olacak bina yapabilmek için bizim bir sertifikamızın mı olması gerekiyor.
Sertifika mevzularını pek bilmiyorum, ben de bu forumun geneli gibi inşaat mühendisiyim. Ama ortaklık kuracağınız için hemen muhasebecinizi belirleyin ve şirket kuruluşu, faaliyeti, ortaklık sistemi vs. güzel ayarlayın. Kuracağınız firmanın müteahhitlik belgesi alması gerekecek ve yambis e kayıt yapacaksınız. Sertifika vs. isteniyora orada karşınıza çıkar.

ayrıca bu daireleri yaptık diyelim daha sonra satarken KDV çıkıyor bunu ödememek için nasıl bir yol izlemeliyiz, bir duyuma göre ruhsatı aldıktan sonra 1 sene inşaatı bitirip satar isen KDV ödemezmişiz bu konuda da yardımcı olurmusunuz.
Muhasebeciniz ile görüşün, o detaylı bilgi verecektir. Ama yanlış işlere girmeyin, aldığınız ürünleri, harcamalarınızı iyi takip edin, faturaları alın KDV niz düşecektir, çıkan KDV nizi ve diğer vergilerinizi de ödeyin.

Birde kime sorsak girmeyin diyor batarsınız diyor çıkamazsınız diyor ! çoğunlukla müteahit tanıdıklarımıza sorduğumuzda bu cevabı alıyoruz ancak onlarda çatır çatır yapıyor satıyor ne hikmetse :smiley: rakip olarak gördükleri için olsa gerek yoksa gerçekten zarar mı ederiz.
Bu size kalmış bir durum, evet beceremeyebilirsiniz ama kendi arsanızdan zarar etmeniz zor ancak pahalı evlere sahip olursunuz.

açıkcası şu şekilde 450 bin tl nakitimiz olacak gibi gözükmektedir.
10 dairenin maliyeti de yaklaşık olarak 500 bin 550 bin tl arasında değişmektedir yukarıdaki lerden anladığım kadarıyla
zaten biz bu parayla inşaatı bitirebiliriz ?
Bilgileri doğru verdiyseniz 10 daire çıkmıyor. 450 bin TL inşaat için yeterli.

Normalde o tarafda o bölgede daire fiyatları uçmuş durumdadır ancak bizim arsamızın olduğu yerdekiler hep tek apartman tarzında büyük bloklar yok .
Mutfak dolabı, ankastre, vestiyer ve banyo dolabı olan dairelerin ortalama fiyatları 160 bin ile 170 bin arasında değişmektedir.
biz ise bu rakamı dahada aşağı çekerek 150 bin gibi düşünüyoruz en kötü bu fiyat diye .
5*150bin 750bin tl toplam tutar.
ilk elde 450 bin tl
maliyeti 550 bin tl
biz bu inşaat sonucunda ortalama 150 bin 200 bin arasında kazanmış oluyoruz
[b]Maliyeti 10 daireden hesaplayıp, satışı 5 daire olarak yapıyorsunuz ve yine de mutlusunuz. Burada bir tuhaflık var :slight_smile: Eğer 5 daireyi arsa sahibi payı olarak ayırıyorsanız, tekrar söylüyorum, verdiğiniz bilgilere göre 10 daire çıkmıyor.

[/b]bir sonraki inşaatımızda borçsuz yapacak duruma geçiyoruz !
Bu arsa size ait ama bir sonraki inşaatta böyle olmayacak, o sebeple ne kadar kar edebiliyorsanız edin, çok fazla sonraki işi düşünüp hayal kurmayın. Nihayetinde arsanızı satmış oluyorsunuz, konuya bu gözle bakın.

Bilgiler güzel olmuş.
wasudoku açıklamalrına da teşekkürler.
Şuan bende beklemedeyim. Bulundugum yerde imar beli değil.1/5000 mi imar çalışması var (büyükşehir e bağlandık)
Temmuzda belli oluyor.
Bende merak ederdim bu kaks taks vs. ne diye :smiley:
Temmuzda belli olacak imar izinlerine göre 600 m2 yere ne yapılabilir veya yapmaktan vaz mı geçeriz belli olacak.
Kooperatif usulu ile yapacağız biz Allah kısmet ederse.

Merhabalar,

Yukarıda yazılanı okudum ama siz sadece emsal üzerinden gitmişsiniz ama burada emsal dışı değerler ve hiçbir hesaba katılmayan değerler var yani burada toplam inşaat alanı 550-600 metrekare arası olur ama evler yine 85-90 metrekare arasında kalır. Bu arada 450.000TL’lik öz kaynaklarınız sizin bu proje finansmanını sağlamanız için yeterlidir. Daire fiyatlarını 150.000TL fazla olabilir. Siz onu 110.000-120.000TL olarak düşünün. Biz Antalyada 30 yıllık inşaat firması olarak ve yeni proje ofisi olarak size destek verebiliriz. Projelendirme safhasından sonra en azından sizin için ilk inşaat olacağından dolayı projenin imalatı aşamasında GYO olarak projeyi finanse eder ve daha sonraki proje imalatı için ekip kurarsınız KDV alıp imalat için anahtar teslim iş yaptırabilirsiniz.

İLETİŞİM; TEL:0554 240 81 33
MAİL: erdemgorgec@gmail.com

İyi Çalışmlar,
ERDEM GÖRGEÇ
MİMAR

Merhabalar mdurmaz@mnproje.com üzerinden iletişime geçerseniz yardımcı olmak isteriz.