Uygulama imar planı olmayan yerlerde özel yada tüzel kişiler imar planı Türkiyede yapılaşma ve arazi düzenlemeleri 3194 sayılı imar kanunu ve buna bağlı çıkarılan bir takım yönetmeliklere göre yapılır.Bu kanun 3/5/1985 tarihinde yürürlüğe girmesine ragmen daha sonraları çok sayıda madde ilave edilmiş, değiştirilmiş yada madde çıkarılmıştır.Bu şekilde bu kanun günümüze kadar gelmiştir.Bu kanun yedi bölümden oluşmuştur.Kanunun ikinci maddesine baktığımızda kanunun geçerli olduğu yerlerin tanımını görürüz.Bu madde “ Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hükümlerine tabidir “ demektedir.Açık anlatımla bu kanun Türkiye sınırları içerisinde ki tüm yapılaşmayı ve arazi düzenlemesini kapsar.

Türkiyede ülke planı,bunun altında bölge planları ve bunun altında çevre düzeni planları yapılır.Çevre düzeni planları buyuk ölçekli planlardır.Çevre düzeni planlarında konut,sanayi,ticaret ,tarım vb gibi yerleşim şartları belirlenir.Çevre düzeni planları buyuk ölçeklidir.Noktasal olarak nerede ne yapılacagı belirlenemez anca bölgesel olarak hangi alanın konut hangi alanın ticaret hangi alanın sanayi bilgesi olarak düşünülebilecegini belirtir.Daha sonra nazım imar planlarıda bu çevre düzeni planlarına göre hazırlanır nazım imar planlarıda buyuk ölçekli planlardır.Çevre düzeni planında konut görülen yerler nazım plandada konut bölgesi olarak belirlenmek zorundadır.Çevre düzeni planında sanayi alanı olarak görülen yer nazım plandada sanayi bölgesi olarak görünmek zorundadır.En ayrıntılı plan ise uygulama imar planı denilen plandır.Genelde 1/1000 ölçek olarak hazırlanır ve ayrıntılıdır.Uygulama imar planı nazım plana dolayısıyle çevre düzenine aykırı hazırlanamaz.Yani nazım planda konut alanı olarak görülen bölge uygulama imar planında da konut bölgesi olarak görülür.Esas olan tüm çalışmalar ve tüm planlar uygulama imar planı içerisindedir.Bundan saonra planlı alan diye bir tanım duduğumuzda bunun uygulama imar planı var olan bölge anlamına geldiğini bilmeliyiz.Aynı şekilde plansız alan tanımını duyduğumuz bir yer içinde uygulama imar planı olmayan bir bölge olduğunu anlamalıyız.Kısacası uygulama imar planı olan yerler planlı bölge , uygulama imar planı olmayan bölgeler ise plansız bölgelerdir.Türkiyede belediyelerin sorumlu olduğu alanlar belirlenmiştir.Belediyeler bu alanlardan sorumludur.Bu alan sınırına belediye sınırı denir.Bunun yanında söz konusu yerleşim yerinin ileride gelişme alanları düşünülerek daha geniş bir sınırda düşünülmüştür.Bu ikinci sınırda amaç kent gelişirken bu sınırlara kadar genişleyebilecegi (nüfüs artışından dolayı,ihtiyaçlardan dolayı) öngörüsüdür.İşte bu sınırada mücavir alan sınırı denir.Bu alanın sorumluluğuda ilgili belediyeye aittir.Yani belediye belediye ve mücavir alan sınırları içerisinden sorumludur.Dolayısıyle belediye ve mücavir alan sınırları içerisindeki imar kanunu uygulamasından tamamen belediye sorumludur.Türkiyede belediye ve mücavir alanların haricinde de bölgeler mevcuttur.Buralardan sorumlu olan tüzel kişilkde valilik dir.Yani belediye ve mücavir alan sınırlarını işin dışında tutarsak diğer alanlardanda valilikler sorumludur.Dolayısıyle belediye ve mücavir alandışındaki imar uygulamalarından ve yapılaşmalardan valilik sorumludur.Buradan yola çıkarak belediye ve mücavir alan sınırları içerisindeki uygulama imar planlarını belediye yapar yada yaptırır.Bunun gibi belediye ve mücavir alan dışındaki imar planlarınıda valilik yapar yada yaptırır.3194 sayılı kanun genel şartları belirler.İlgililerin bu kanunu anlayabilmneleri için ilave yönetmelikler çıkarılmıştır.Planlı alanlar imar yönetmeliği ve plansız alanlar yönetmeliği de bu yönetmeliklerdendir.Yerleşimler düşünüldüğünde planlı alanlar yönetmeliğini genelde belediyeler, plansız alanlar yönetmeliğinide genelde valilikler uygular.
3194 sayılı kanunun 2.bölümünü buraya kadar bahsettiğimiz imar planı esasları oluşturur.

Her ne kadar imar planlarını yaptırmak belediyelerin ve valiliklerin sorumluluğunda da olsa lokal olarak özel ve tüze kişilerinde uygulama imar planı olmayan yerlere plan yaptırabilirler.Plan yapımı maddi imkan gerektiri.Ve uygulama imar planlarını bedel karşılığı belediyeler ve valilikler yaptırır.Ancak ödeneksizlikten yada gerek duyulmamasından dolayı bazı bölgelerde plan yaptırılması geri bırakılabilir.İşte bu yerler için yatırımcı kendi uygulama imar planını yaptırabilir.Ancak bu durumdada ilgili kişi yaptırdığı planda yeşil alan,sosyal donatı(park,yeşil alan vb) ,yol ,eğitim alanı vb şeyleri düşünmelidir.Bu planda ilgili meclisten geçerek(belediye meclisi ve valilik il genel meclisi) yürülüğe girer.Prosedür belediyenin yada valiliğin yaptırdığı uygulama plan prosedürü ile aynıdır.Eğer meclis kabul etmezse gerekli değişiklikler yapılıp tekrar tekrar meclise sunulabilir.Uygulama imar planında ne görünüyorsa yapım o şekilde yapılabilir mesela sanayi alanı olarak görülen yerlere sanayi tesisi konut alanı olarak görülen yere ancak konut yapılabilri.Konut alanı görülen yere sanayi tesisi yada ticarethane yapmak mümkün değildir.Ancak konut alanı görünmekle beraber sadece zemin katlarda halkın gündelik ihtiyaçlarını karşılayacak ticarethane yapılmasına izin verilebilr.Bunun yanında uygulama imar planlarında park olarak görülen yerlere hiçbirşekilde yapı yapılamz.Bunun yanında eğitim tesisi,ibadethane gibi görülen yerlere yapılar ilgili yatırımcı kuruluş tarafından sadece o amaç düşünülerek yapılabilir(camii veya okul gibi)

3194 sayılı imar kanununun uygulanması başlıca planlı alanlar yönetmeliğinde ve plansız alanlar yönetmeliğinde açıklanmıştır.Planlı alanlar tip imar yönetmeliğinin 1.maddesinde “3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine dayanılarak hazırlanmış bulunan bu Yönetmelik, belediye sınırları ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında, imar plânı bulunan alanlarda uygulanır.” Denmektedir.Yani bir bölgede uygulama imar planı varsa bu alanda bu yönetmelik uygulanır.Ynetmeliğin ikinci bölümünde yönetmelikde gecen ibarelerin tanımları açıkça yapılmıştır.Bu yönetmeliği haklı olarak belediye ve mücavir alanlarda belediye uygular dışında ise valilik uygular.Yönetmeliğin 3. Bölümünde ise parsel büyüklükleri şartlara bağlanmıştır.Yapılacak olan (birleştirme)tevhid ve ayrıştırma(ifraz) işlemlerinde bu parsel ölçüleri dikakte alınır.Yani küçük cepheli bir yere yüksek katlı yapı yapmak mümkün değildir.Bahçe mesafeleri, yapılarda önden ve arkadan yapılacak çıkma mesafeleri, yapı yükseklikleri bu bölümde açıklanmıştır.Dikkat çekici madde arka bahçe mesafesini belirleyen 28.maddedir.Her parselde yapı yüksekliğinin yarısı kadar mesafede arka bahçe bırakmak zorunludur.Yani 21.50 metre yüksekliğinde bir yapı yapıyorsak10.75 metre arka bahçe bırakmak gereklidir.Buda sosyal alanı koruma amaçlıdır.Uygulama imar panlarında görülen TAKS VE KAKS tanımlarıda yönetmelikde yer alır.Bazı bölgelerde yapılaşmalar TAKS VE KAKS dikakte alınarak uygulama imar planlarında yer almaktadır.TAKS taban alanı katsaysıı anlamına gelir.MeselaTAKS O.40 olan bir ibare nin anlamı şudur:Parsel alanı 200 metrekare düşünün bu arsaya yapacagınız binanın zemine oturacagı alan maksimum 200 x 0.40=80 metrekare anlamına gelir.Yani parselin tabanda 80 metrekaresini kullanabilriiz.Dğer 120 metrekare ise yeşil alan olarak kalacak demektir.Bunu gibi uygulama imar planlarında KAKS ibaresinede sıkça rastlanır.KAKS kat alanı katsayısı anlamına gelir.Yapının tüm katlardaki kullanılabilir metrekare miktarını belirler.Mesela 200 metrekarelik bir arsa düşündüğümüze kaks =1 ise yapı kaçkatlı olursa olsun 200 metrekare yer yapabilriiz anlamına gelir.Yani 50 metrekarelik 4 kat yapabildiğimiz gibi 100 metrekarelik iki katta yapabilriiz.Ancak yekün 200 metrekareyi geçemez.kaks metrekaresine kullanılmayan merdiven,asansör,otopark vb kısımlar dahil değildir.Bu durum yönetmeliğin 16.maddesinde belirlenmişitr.Son yıllarda yapılan uygulama imar planlarında yeşil alana daha fazla yer verdğinden taks ve kaks oranlarına daha fazla rastlanır.Türkiyedeki imar planlarında yapı nizamı daire içerisinde belirtilen sayılarla ifade edilir.Örneğin daire içerisinde B-5 ifadesi söz konsu yerin 5 kata müsait bir yer olduğunun gösterir.Bitişik nizam olduğunu gösterir.B-5 ifadesi üzerinde herhangi bir sayı varsa bu sayı ön bahçe mesafesini belirtir.mesela B-5 ifadesi üzerinde 3 ifadesi bulunursa bu 3 metre ön bahçe bulunacagı anlamını taşır.
Yönetmeliğin 4.bölümü yapı ruhsat işerini belirler.Üst kısımlardanda anlaşıldığı üzer yapı ruhsatını belediye mücevir alan içinde belediye bu sınırlar dışında ise valilik verir.Normal vatandaşlar ruhsat almak için tüm projeleri hazırlatmak (statik,mimari,elektirik,ısı yalıtım ,ısıtma,sogutma,zemin etüd,harita) zorundadır.Anca kamu kurumları sadece mimari projeyi hazırlatmakla yetinebilir.Çünkü diğer projeler kendi inşaat dairelerinde yapılacaktır.Ancak bu durumu ilgili idareye yazılı bildirmek zorundadırlar.Bu yüzden kamu binalarında yerel yönetimlerin(belediye yada valilik) tasarruf yetkileri yoktur.

Plansız alanlar imar yönetmeliği 2.maddesi incelendiğinde uygulama imar planı olmayan yerlerde nerede olursa olsun bu yönetmeliğin uygulanacagı görülür.2.madde aşagıdaki gibidir.

Madde 2- (Değişik:RG-2/9/1999-23804) Bu Yönetmelik hükümleri;
1) Planı bulunmayan ve/veya son nüfus sayımına göre nüfusu 10 000 in altında olan belediyelerin yerleşik alan sınırları içinde,
2) Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki köy ve mezraların yerleşik alanlarında,
3) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarında,
4) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında imar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan iskan dışı alanlarda, uygulanır.

Yukarıdaki 4 bölgedede uygulama imar planı yoksa plansız alanlar imar yönetmeliği uygulanır.
Yönetmeliğin 5.bölümünde planı bulunmayan köy ve mezralarda uygulanacak esaslar belirtilir.Bu maddeye göre eger köyde oturan birisi konut yapacaksa valilikden ruhsat almak zorunda değildir.Ancak projelerini çizdirerek valilğe sunacaktır.Ancak köyde oturmayan biri konut yapacaksa o takdirde valilikden inşaat ruhsatı alınacaktır.Bu durum 5.bölümde belirtilmiştir.
6.bölüm Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan alanlarda ugulanacak esasları belirlemektedir.Bu alanlardaki yapılaşma 63.maddeye göre yapılır.Uygulama imar planı olmadığından yapı şartları azdır.Bu alanda 250 metrekareden daha buyuk ve iki kattan daha fazla yapı yapmak mümkün değildir.Ayrıca komşu arsa sınırlarınada 5 metreden daha yakın yapı yapılamaz.Söz konusu yerlerdeki yapılaşma için tarım bakanlığından ayrıca izimn alınması gerekir.Burada amaç tarımsal arzinin amaç dışı kullanılmasının önlenmsidir.
(Halende İmar Kanununda değişiklikler yapılmaktadır.Değişiklikler hakkında bilgi sahibi olmak isteyenler, Resmi Gazeteden yararlanabilir.Yazı genel bir yazıdır.Ayrıntıya fazla girilmemiştir.)

Ahmet ÇELİKKOLLU
İnşaat Mühendisi
ESKİŞEHİR,
0 541 973 01 51